Per favorire l’acquisto di immobili da destinarsi ad uso di abitazione principale , sono state introdotte le seguenti agevolazioni fiscali :

· abbattimento al 4 per cento dell'aliquota dell'imposta di registro e dell'IVA per l'acquirente

· assolvimento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per l'acquirente

·riduzione al 50 per cento dell'INVIM per il venditore

Per poter usufruire di tali benefici fiscali per l’acquisto della prima casa ricordiamo in sintesi i requisiti:

· l'immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell'acquirente  o stabilisca la propria residenza entro 18 mesi

· la casa non deve essere di lusso

· non deve possedere altro fabbricato idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative d dei propri familiari.

· di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato

·di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Nel caso di falsa dichiarazione al notaio rogante, entro il termine di prescrizione di 5 anni sono dovute le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali nella misura ordinaria più una soprattassa pari al 30% con gli interessi di mora. Se, per errore, nel rogito tali dichiarazioni vengono omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo da redigere con  le forme giuridiche medesime del precedente atto.

Alcuni casi particolari:

·Le agevolazioni sussistono  anche quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa, è sufficiente che  l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso.

· Nei casi in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistano un appartamento da adibire ad abitazione principale,  ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione (in quanto l'altro coniuge ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

· L'agevolazione "prima casa" sussiste  anche  in capo all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

· Chi è emigrato all'estero può acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

· Nel caso si acquisti abitazione in corso di costruzione, si può usufruire delle agevolazioni sempre che l'immobile sia non di lusso e sussistano i requisiti di legge

Casi in cui si decade dall’agevolazione:

· L'acquirente decade dai benefici fiscali nel caso in cui le dichiarazioni previste dalla legge ed indicate nell'atto di acquisto sono false.  O ad esempio non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 messi dall'acquisto. Vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto,  a meno che entro un anno non proceda ad   acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La decadenza comporta il recupero della differenza d'imposta non versata e degli interessi nonché  l'applicazione di una sanzione del 30 per cento dell'imposta stessa.

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

· La legge  prevede un credito di imposta per coloro  che hanno venduto  l'abitazione,in precedenza  acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell' Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un ' altra abitazione non di lusso costituente prima casa.   Per fruire del credito di imposta il contribuente  deve manifestare  la propria volontà con  dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
Il credito di imposta non spetta se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa". Non spetta se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa". Non spetta se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 Agosto 1969

Agevolazioni prima casa acquistata da privato

· Imposta di registro con aliquota del 3%

· Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 168 euro

Agevolazioni prima casa acquistata da impresa

Chi compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n.223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).

Dunque dal 2006 , per la compravendita della prima casa acquistata da una impresa , l’acquirente è tenuto a versare le seguenti imposte agevolate:

· Iva al 4% più le imposte di registro ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 168 euro se la vendita è effettuata da impresa costruttrice e la vendita si conclude entro 4 anni dall’inizio della costruzione dell’immobile

Le agevolazioni previste per le commissioni immobiliari

Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti:

·ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad

·abitazione principale.

·La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Come si determina il valore catastale degli immobili.

Il valore catastale degli immobili si determina  moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

- 110 per la prima casa;

- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1); Il decreto legge n. 262 del 2006 ha previsto che il coefficiente moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B deve essere rivalutato nella misura del 40%.

- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

L’Accertamento dell’ Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, qualora  accerti l’assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge,  entro 3 anni , emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell’agevolazione.

Il termine entro cui iniziano  a decorrere i tre anni sono diversi a seconda dei casi, ad esempio nel caso in cui le dichiarazioni false sono state rese al momento della registrazione dell’atto, la prescrizione decorre dalla data di registrazione. 

Altra ipotesi si verifica nel caso in cui in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato e poi non si trasferisce.

 In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall’origine, il termine di decadenza di 3 anni non decorrere dalla data di registrazione dell’atto, ma dal giorno di scadenza  del 18 mese. Nessuna contestazione sulla spettanza dell’agevolazione

può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

L’agevolazione per le commissioni immobiliari

Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti

ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad

abitazione principale.

La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare

in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da

più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari

in ragione della percentuale di proprietà.

Come si determina il valore catastale degli immobili

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i

seguenti coefficienti:

- 110 per la prima casa;

- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);

- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.