Prima Casa Agevolazioni
Agevolazioni mutuo per la prima casa
Con contributi casa puoi scegliere tra mutui a tasso fisso o mutui a tasso variabile, con cap, misto. Se sei in procinto di acquistareun immobile che intendi destinare ad abitazione principale , puoi usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali:
- abbattimento al 4 per cento dell'aliquota dell'imposta di registro e dell'IVA per l'acquirente
- assolvimento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per l'acquirente
- riduzione al 50 per cento dell'INVIM per il venditore
Per poter usufruire di tali benefici fiscali per l’acquisto della prima casa ricordiamo in sintesi i requisiti:
- l'immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell'acquirente o, in alternativa, deve stabilire nel comune dell'immobile la propria residenza entro 18 mesi
- la casa non deve essere di lusso
- non deve possedere altro fabbricato idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative dei propri familiari.
- di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
Nel caso di falsa dichiarazione al notaio rogante, entro il termine di prescrizione di 5 anni sono dovute le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali nella misura ordinaria più una soprattassa pari al 30% con gli interessi di mora.
Se, per errore, nel rogito tali dichiarazioni vengono omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo da redigere con le forme giuridiche medesime del precedente atto.
Alcuni casi particolari:
- Le agevolazioni sussistono anche quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa, è sufficiente che l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso.
- Nei casi in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistano un appartamento da adibire ad abitazione principale, ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione (in quanto l'altro coniuge ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.
- L'agevolazione "prima casa" sussiste anche in capo all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.
- Chi è emigrato all'estero può acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.
- Nel caso si acquisti abitazione in corso di costruzione, si può usufruire delle agevolazioni sempre che l'immobile sia non di lusso e sussistano i requisiti di legge.
Decadenza dall’agevolazione
L'acquirente decade dai benefici fiscali nel caso in cui le dichiarazioni previste dalla legge ed indicate nell'atto di acquisto siano false o ad esempio non trasferisca la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 messi dall'acquisto.
Nel caso in cui venda o doni l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
La decadenza comporta il recupero della differenza d'imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell'imposta stessa.
Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa
La legge prevede un credito di imposta per coloro che hanno venduto l'abitazione, in precedenza acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un' altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Per fruire del credito di imposta il contribuente deve manifestare la propria volontà con dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
Il credito di imposta non spetta se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa.
Non spetta se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa.
Non spetta se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.
Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 Agosto 1969
Agevolazioni prima casa in caso di acquisto da privato
- Imposta di registro con aliquota del 3 per cento
- Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 168 euro
Agevolazioni prima casa in caso di acquisto da impresa
Chi compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n.223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).
Dunque a partire dal 2006, per la compravendita della prima casa acquistata da una impresa, l’acquirente è tenuto a versare le seguenti imposte agevolate:
Iva al 4% più le imposte di registro ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 168 euro
- Iva al 4%
- Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 168 euro, qualora la vendita sia stata effettuata da impresa costruttrice e la vendita si concluda entro 4 anni dall’inizio della costruzione dell’immobile
Le agevolazioni previste per le commissioni immobiliari
Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti:
- ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
- La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.
- Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
Come si determina il valore catastale degli immobili.
Il valore catastale degli immobili si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa;
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1); Il decreto legge n. 262 del 2006 ha previsto che il coefficiente moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B deve essere rivalutato nella misura del 40%.
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
L’Accertamento dell'Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, qualora accerti l’assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, entro 3 anni, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell’agevolazione.
Il termine entro cui iniziano a decorrere i tre anni sono diversi a seconda dei casi, ad esempio nel caso in cui le dichiarazioni false sono state rese al momento della registrazione dell’atto, la prescrizione decorre dalla data di registrazione.
Altra ipotesi si verifica nel caso in cui in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato e poi non si trasferisce.
In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall’origine, il termine di decadenza di 3 anni non decorrere dalla data di registrazione dell’atto, ma dal giorno di scadenza del 18 mese.
Nessuna contestazione sulla spettanza dell’agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.
L’agevolazione per le commissioni immobiliari
Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.
Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
Come si determina il valore catastale degli immobili
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa;
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
