Mutuo acquisto casa

Prima casa e contributi acquisto prima casa

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 Acquistare la prima casa problematiche e cause di decadenza:

tra i requisiti per godere dei benefici per la prima casa, come abbiamo già ampiamente trattato, è di non essere titolari di altra abitazione, o diritti di uso o di usufrutto siti nello stesso comune, ne a titolo esclusivo od in comunione legale con l’altro coniuge.
Quando si procede con l’acquisto della casa sono molte le domande che ci poniamo e poiché la materia è vasta e complessa è necessario porgere tutta la dovuta attenzione. Analizziamo dunque le varie ipotesi o quesiti che la maggior parte di noi si pone in tale frangente, di seguito trattati.
E’ possibile rivendere l’abitazione, in tal caso quali problematiche possono insorgere?
E’ sempre possibile vendere o cedere la prima casa dopo i cinque anni dall’acquisto senza incorrere in sanzioni, ma si deve tenere bene in mente che qualora l’immobile venga rivenduto prima che siano trascorsi cinque anni lo stato considera tale operazione come un’attività speculativa tassando la plusvalenza realizzata. La legge Visco-Bersani prevede di pagare per tale plusvalenza, un’imposta sostitutiva del 20%, direttamente al rogito, dal notaio .
Situazione ben diversa per chi vende la prima casa entro i cinque anni per ricomprarne un’altra. In tal caso non si perderanno le agevolazioni fiscali . Se diversamente non si procederà con l’acquisto di una nuova abitazione bisognerà versare all’Agenzia delle Entrate la differenza di imposta tra prima e seconda casa.
Stessa situazione in caso di donazione, infatti nel caso in cui si decida di donare casa prima dei cinque anni si perderanno i benefici e restituire la minore imposta di registro versata, oltre alle sanzioni.
Spesso si chiede se è possibile procedere con la donazione entro il quinquennio dalla stipula originaria dell’atto con benefici prima casa e se questa è una condizione che porta alla perdita dei benefici. La risposta è affermativa, se donate la propria casa entro i cinque anni perderete i benefici prima casa e dovrete ridare indietro la minore imposta di registro pagate oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non ricnunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostretee che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo interoccorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita.
I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.

Cosa succede se non si trasferisce la residenza entro i diciotto mesi?
Il trasferimento di residenza nel comune ove abbiamo acquistato casa è un elemento imprescindibile per godere delle agevolazioni, ma spesso per cause di forza maggiore non è possibile trasferirsi ad esempio quando i lavori di ristrutturazione vanno per le lunghe. E’ importante prendere atto di quanto legiferato in materia, perché in nessun caso possiamo far valere in giudizio questa ragione come causa di forza maggiore in quanto la normativa che disciplina la materia dà la facoltà agli acquirenti di poter comunque spostare la residenza nel comune in cui è stata acquistata la prima casa. In caso contrario sarà applicata la maggiore imposta ordinaria del 7% più l’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi legali maturati sulla minore imposta versata.

Quale prezzo dichiarare nell’atto di acquisto?
La questione è ben diversa a seconda che si tratti di immobili soggetti ad imposta di registro ed immobili soggetti ad iva. Nel primo caso è sempre opportuno per evitare un successivo accertamento dall’Agenzia delle Entrate di dichiarare il prezzo di mercato. In caso di accertamento qualora il prezzo di mercato dichiarato non dovesse corrispondere, e sia inferiore del 25%, si rischiano sanzioni dal 100% al 200% dell’imposta. Il prezzo valore potrà essere calcolato altresì moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 126, o di 115,5 se l’acquirente usufruisce delle agevolazioni prima casa.
Nel secondo caso quando trattasi di immobili acquistati soggetti ad iva l’imponibile potrà essere calcolato su quanto dichiarato nell’atto, lasciando dunque libera contrattazione alle parti
Acquisto casa in regime di separazione di beni o di comunione legale, cosa succede?
La questione è abbastanza complessa, e richiede approfondimenti, ma in sostanza è opportuno verificare in primis se entrambi i coniugi non siano proprietari di altro immobile nello stesso comune dove intendono acquistare, o se uno dei coniugi è gia proprietario di un altro immobile acquistato con i benefici previsti dalla legge. In questo secondo caso qualora abbia già acquistato un immobile con i benefici previsti dalla legge, ed acquistato l’immobile in comunione, non potrà scontare il suo 50% della quota. Dunque in questo caso potrà fruire dell’agevolazione e potrà godere dell’incentivo limitatamente al 50% solo il coniuge che non aveva mai ottenuto il beneficio per la prima casa. Il principio di massima è che quando si è in comunione di beni ed uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione non potrà fruire della stessa agevolazione una seconda volta.

Acquisto di una casa in separazione tra coniugi?
La situazione è certamente più complessa nel caso in cui la coppia convivente e regolarmente sposata decida di separarsi avendo acquistato la prima casa con i benefici previsti dalla legge. In questo caso è chiaro che uno dei due coniugi dovrà spostare la residenza e probabilmente acquistare una seconda casa. Ma in questo caso avendo già acquistato la prima casa in comunione di beni la legge esclude che si possa godere dei benefici previsti a meno che non si sposti la residenza e si acquisti in un comune diverso.