Mutui prima casa e contributi prima casa

Mutui prima casa e contributi casa regionali

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Il mutuo  è un contratto bancario , sottoscritto il   mutuante,ovvero la banca che  consegna all'altra detta mutuataria,ovvero l'acquirente  una somma di denaro che  si obbliga a restituire. Il mutuo è un contratto reale reso disponibile attraverso le banche , che di fatto non lasciano grandi margini per negoziare tali contratti. Datenere altresì ben in considerazione che i preventivi rilasciati dalle banche , non sono assolutamente vincolanti anche perchè è necessario sempre procedere ad un approfondimento accurato della situazione reddituale del cliente, di eventuali prestiti in corso , o di altri fattori che nella fase successiva di approfondimento possono variare sensibilmente.  Alcuni istituti di credito promuovono  sconti sugli  spread, nei casi in cui  il rapporto fra rata e reddito sia al di sotto del 30%, od ad esempio se il rapporto fra ammontare del mutuo e valore dell'immobile è inferiore al 100%.
Queste condizioni garantiscono una tutela per la banca: la prima in merito a una maggiore capacità di rimborso e solvibilità del cliente; la seconda, in caso di svalutazione dell'immobile in garanzia, avendo la banca prestato meno dell'80-90% del suo valore di acquisto.

La forma più nota  di mutuo bancario  è rappresentata da un prestito erogato da un istituto di credito,  per determinati importi garantiti da idonea prestazione.Le fasi che contraddistinguono la richiesta di mutuo possono brevemente riassumersi:

il tasso di interesse: la scelta tra tasso fisso, misto, variabile deve essere attentamente ponderata possibilmente coadiuvati da un consulente esperto.Spesso quando il tasso è collegato ad esempio all'euribor a sei mesi , oltre allo spread è fondamentale prestare attenzione all'eventuale arrotondamento che consigliamo di non accettare. E' importante altresì verificare con la banca eventuali interessi di mora per pagamenti di rata effettuati in ritardo. In presenza di un tasso di interesse particolarmente favorevole è opportuno verificare se  corrisponda effettivamente al tasso effettivo associato al mutuo e non come può spesso essere prospettato , ad un semplice tasso d'ingresso temporaneo. Il tasso d'ingresso è un tasso d'interesse che le banche possono applicare per brevi periodi od anche per diversi anni a scopo promozionale e tale escamotage è adottato  per attirare la clientela, in quanto il mutuo risulta in tal modo   più economico e  conveniente , fino a quando il tasso effettivo non entrerà a regime. Il tasso effettivo, che bisogna considerare come il vero e proprio tasso d'interesse, è quello che determinerà la rata reale del mutuo e che il mutuatario si troverà a dover pagare per tutta la durata del finanziamento.
Un criterio utile per individuare subito il tasso a regime è il confronto tra le varie proposte dello spread, per capire il tasso finito, e del taeg, che tiene conto di tutte le spese relative al finanziamento, compresa l'eventuale presenza di un tasso di ingresso.

le spese accessorie: è importante richiedere il prospetto informativo dove sono indicate e riasssunti tutti i costi accessori del mutuo. L'ISC, ovvero l'indice sintetico di costo è il parametro per comprendere i costi effettivi del mutuo.

le clausole economiche: leggere attentamente le clausole del contratto di mutuo , spesso le banche si riservano di variare le condizioni economiche in occasione di situazioni che determinano un giustificato motivo. In tal caso evitare che in tale situazione non venga minimamente interessato il tasso di interesse. Se si opta per un tasso variabile fare attenzione che sia fissato all'euribor e non lasciato alla discrezionalità della banca

 Apertura dell'istruttoria: l'aspirante richiedente  presenta la richiesta di concessione di mutuo bancario, indicando tutti i dati e producendo  tutta la documentazione , come redditi, preliminare, atto di provenienza del bene etc. L'immobile dovrà a quel punto essere esaminato da un perito nominato dalla banca . E' importante in tale fase verificare tempi e modalità di erogazione delle somme, richiedendo che siano disponibili sin dal momento della stipula del contratto di mutuo e non dall'iscrizione di ipoteca. Fare altresì attenzione sul periodo di preammortamento, rammentando che in tale periodo si rimborsano solo gli interessi e non il capitale. Altro dato importante è che non esiste un limite legale alla durata del preammortamento , che può anche durare anni e questo non solo per scelta del cliente ma anche come condizione contrattuale. Spesso mutui apparentemente vantaggiosi , nascondono i costi reali del prodotto  con preammortamenti allettanti .

Chiusura dell'istruttoria: verificati tutti gli atti prodotti e le garanzie dell'acquirente l'istruttoria  si conclude o  con la delibera di concessione o con il diniego 

Atto di mutuo bancario: con l'atto di mutuo bancario il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario . Se il mutuo viene concesso come mutuo fondiario gli onorari del notaio sono ridotti della metà, oltre ad altre tutele.  Il mutuo fondiario è una particolare forma di mutuo che prevede iscrizione ipotecaria di primo grado e con durata contrattuale superiore ai diciotto mesi e con importo mutuato non superiore all'ottanta per cento. Ricordare altresì che i preventivi rilasciati dagli istituti bancari non sono mai vincolanti e definitivi e possono subire variazioni , sia per mutate condizioni dei tassi , sia per approfondimenti e verifiche effettuate durante la fase istruttoria , ad esempio calcoli effettivi effettuati sulla dichiarazione dei redditi. Il rimborso della somma ottenuta è stabilita secondo piani di ammortamento  che possono prevedere  sia il rimborso del prestito a rate posticipate decrescenti, comprensive di quote di capitale costanti e quote di interessi decrescenti pagate sul residuo del debito, sia il rimborso a rate posticipate costanti, comprensive di quote di capitale crescenti e di quote di interesse decrescenti. Il piano di ammortamento più noto ed in uso è quello alla  francese che può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. La  caratteristica principale di questo piano di ammortamento è  che a parità di tasso, la rata rimane costante per tutta la durata dell’ammortamento. L'altra tipologia di ammortamento è  con quote capitali costanti , cosiddetto ammortamento italiano che  prevede che ciascuna quota di ammortamento  sia costante e rimborsata  in via posticipata. In particolare si parla di ammortamento italiano quando sia le quote capitali sia gli interessi sono posticipati.

Gli istituti di credito richiedono sempre ed in ogni caso delle  garanzie a coloro che  richiedono un mutuo bancario, di seguito elencate
• ipoteca;
• fideiussione;
• cambiale ipotecaria;
• polizze assicurative contro incendio e scoppio, sulla vita, contro il rischio di disoccupazione;
• opzioni put contro il negative equity, rischio di svalutazione dell'immobile.