Il costo di un atto notarile

Spese notarili acquisto prima casa

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I costi di un atto notarile, il preliminare di vendita e l'atto di compravendita

Il notaio rende una prestazione complessa, nell’esercizio di una pubblica funzione dello Stato, svolta in forma professionale.
L’atto notarile, lungi dal riguardare soltanto il rapporto tra le parti, ha un valore aggiunto sotto tre profili:

  • la sicurezza del contratto, che evita alle parti costose e lunghe liti in giudizio;
  • la sua forza esecutiva nel recupero dei crediti e di prova privilegiata nel processo;
  • la certezza generale dei diritti, creata con l’affidabilità dei pubblici registri, che determina condizioni di stabilità sociale e un contesto di legalità necessario allo sviluppo economico.

Il preliminare di vendita o compromesso e la sua importanza

Il preliminare di vendita costituisce un passaggio delicatissimo prima dell'acquisto dell'immobile. Consigliamo pertanto di avvalersi sempre di farsi affiancare da un notaio che offre un'importantissima garanzia attraverso l'iscrizione di tale atto nei registri immobiliari. 

Vi invitiamo pertanto a compilare il form nella presente pagina per acquisire un preventivo da un notaio senza alcun impegno. E' importante distinguere il preliminare di vendita dalla proposta di acquisto , In entrambi i casi l'acquirente dovrà versare una somma a titolo di caparra , ma nel preliminare le parti sono da subito obbligate a rispettare gli accordi presi. Da tenere ben in mente che l'obbligo giuridico con la firma del preliminare ha effetto solo tra le parti. Questo significa che nel frattempo il venditore potrebbe vendere l'immobile ad altri od iscrivere ipoteche e pertanto in una eventuale azione legale non si potrà richiedere al giudice di invalidare la vendita , ma solo richiedere il risarcimento dei danni.

Per questo è fondammentale la trascrizione del preliminare nel registro immobiliare al fine di evitare spiacevoli sorprese e dunque di vitale importanza l'assistenza e la consulenza di uno studio notarile.

Contributi casa ha selezionato ed individuato per te dei notai qualificati con cui ha sottoscritto delle convenzioni. Verifica pertanto, compilando il form presente nella pagina, i notai presenti nella tua zona. 

Che cosa dire, allora, della parcella del notaio?
Davvero tutto quello che si paga al notaio è suo onorario?
Nei costi di un atto notarile rientrano l’ammontare delle imposte e delle tasse che il notaio riscuote per lo Stato, delle spese che devono essere sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e dei successivi adempimenti e gli onorari spettanti al notaio per l’attività che svolge.

Il compenso del notaio è regolato da una tariffa nazionale stabilita dalla legge.
Si possono chiedere chiarimenti sulla parcella del notaio al Consiglio notarile distrettuale competente per territorio.
Il compenso complessivamente dovuto comprende anche le spese che il notaio sostiene per garantire l’efficienza della organizzazione dello studio. La trasmissione telematica degli atti ai pubblici registri è infatti possibile grazie ad una infrastruttura informatica, creata dal notariato completamente a spese della categoria, che collega i notai con la Pubblica Amministrazione.

Acquistare la casa: quanto costa il notaio?

Le tabelle qui pubblicate riportano di massima i compensi dovuti al notaio per gli atti di trasferimento immobiliare e di mutuo.
Gli importi indicati rappresentano la somma degli onorari, dei diritti e dei compensi previsti dalle diverse voci della tariffa vigente approvata con decreto ministeriale.
Per poter quantificare alcune voci della tariffa (a importo unitario predeterminato) si è fatto riferimento alla prassi più ricorrente.
Così per un atto di trasferimento immobiliare si è ipotizzato:
a) una vendita avente ad oggetto uno o più immobili siti in un solo Comune, appartenenti ad un solo proprietario;
b) una indagine storica ipotecaria e catastale che richieda il consueto impegno di tempo e di risorse organizzative, nonché una sola trascrizione e una sola voltura;
c) il rilascio di quattro copie ciascuna delle quali con otto facciate;
d) l'esame delle problematiche giuridiche, fiscali e urbanistiche più ricorrenti;
e) il ricevimento dell’atto in studio o comunque senza spese di spostamento.
L’importo del compenso del notaio potrà variare nei diversi casi, ma sarà comunque compreso tra il minimo e il massimo previsti dalla tariffa ministeriale vigente, tenuto conto dei criteri di massima deliberati dai Consigli Notarili Distrettuali.
Le tabelle pubblicate non indicano tali importi minimi e massimi in termini assoluti, ma l’ammontare spettante al notaio per l’atto relativo al caso ipotizzato.
E’ possibile ricevere dal notaio tutte le informazioni necessarie in merito alla complessità della prestazione e quindi agli oneri effettivamente prevedibili.

Trasferimenti immobiliari

PREZZO DELL’IMMOBILE

COMPENSO MINIMO

COMPENSO MASSIMO

Valore fino a

93.000,00

1.681,30

2.428,80

Valore fino a

139.500,00

1.805,50

2.617,40

Valore fino a

186.000,00

1.933,15

2.830,15

Valore fino a

232.400,00

2.029,75

2.991,15

Valore fino a

280.000,00

2.157,40

3.203,90

Valore fino a

370.000,00

2.254,00

3.364,90

Valore fino a

465.000,00

2.478,25

3.738,65

Tutti i valori della tabella sono espressi in Euro.


Sono da aggiungere le imposte dovute per la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile e alle agenzie delle entrate e del territorio) e l’IVA (20% sul compenso).
Ad esempio, per un atto di trasferimento immobiliare di prima abitazione per un prezzo di euro 150.000,00, con liquidazione dell’imposta su tale prezzo, saranno dovuti complessivamente:

A) spese sostenute per conto del cliente:

 

imposta di registro, ipotecaria e catastale

4.836,00

imposta di bollo

230,00

tassa archivio

39,00

tassa ipotecaria e catastale

70,00

visura ipotecaria

130,00

Totale

5.305,00

B) onorari

da 1.933,15

a 2.830,15

C) IVA 20%

da 386,63

a 566,18

D) Totale Generale

da 7.624,78

a 8.701,33

Devono essere aggiunte alla voce B) i costi sostenuti per le visure (se non sono già stati addebitati interamente nella voce A)), l’IVA, ed i compensi per eventuali ulteriori adempimenti non previsti in questo esempio.
In caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo tra persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul “valore catastale” dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per i coefficienti di legge: 115,5 in caso di richiesta di agevolazioni prima casa; o 126 negli altri casi), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
In tal caso il notaio applica ai propri compensi una riduzione del 20%.

Compravendita con mutuo bancario contestuale


Quando la compravendita è effettuata contestualmente al mutuo, che è comunque oggetto di un atto separato, il notaio è uso praticare, a vantaggio dei clienti, anche se la tariffa non lo prevede, una riduzione degli onorari che, in base ai criteri fissati dai Consigli Notarili Distrettuali, viene applicata sulla compravendita o sul mutuo.
Sono da aggiungere le imposte dovute per la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile e all’agenzia delle entrate) e l’IVA (20% sul compenso).

Mutuo bancario di durata superiore a 18 mesi

Quando la compravendita è effettuata contestualmente al mutuo, che è comunque oggetto di un atto separato, il notaio è uso praticare, a vantaggio dei clienti, anche se la tariffa non lo prevede, una riduzione degli onorari che, in base ai criteri fissati dai Consigli Notarili Distrettuali, viene applicata sulla compravendita o sul mutuo.Sono da aggiungere le imposte dovute per la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile e all’agenzia delle entrate) e l’IVA (20% sul compenso).
VALORE DELL'IPOTECA

COMPENSO MINIMO

COMPENSO MASSIMO

Fino a

93.000,00

1.349,00

1.721,60

Fino a

139.500,00

1.413,40

1.818,20

Fino a

186.000,00

1.500,80

1.949,30

Fino a

232.400,00

1.602,00

2.082,70

Fino a

280.000,00

1.684,80

2.206,90

Fino a

370.000,00

1.749,20

2.303,50

Fino a

465.000,00

1.901,00

2.531,20

Fino a

695.000,00

2.048,20

2.752,00

Fino a

930.000,00

2.324,20

3.145,30

Fino a

1.162.000,00

2.453,00

3.338,50

Tutti i valori della tabella sono espressi in Euro.
Sono da aggiungere le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile ed all’agenzia del territorio) e l'IVA (20% sul compenso).
Di norma l’ammontare dell’ipoteca è un multiplo del capitale mutuato.
Ad esempio, per un mutuo portante ipoteca di euro 300.000,00 (a garanzia, di norma, di un capitale di euro 150.000,00) saranno dovuti complessivamente:

A) spese sostenute per conto del cliente:

 

tassa archivio

24,10

diritti di conservatoria e catastali

35,00

visura ipotecaria

130,00

Totale

189,10

B) onorari

da 1.749,20

a 2.303,50

C) IVA 20%

da 349,84

a 460,70

D) Totale Generale

da 2.228,14

a 2.953,30

Devono essere aggiunti alla voce A) i costi delle eventuali certificazioni richieste dall’istituto mutuante ed alla voce B) i costi sostenuti per le visure, se non addebitati interamente nella voce A), oltre l’IVA, e le spese ed i compensi per eventuali ulteriori adempimenti non previsti in questo esempio.

Prospetto delle aliquote per la tassazione

Si premette che, qualora l’imposta dovuta applicando la relativa aliquota non raggiunga l’ammontare della tassa fissa, sarà dovuta comunque tale imposta.

Acquisto di abitazioni

A) Acquisto da imprese di costruzione

La compravendita da imprese di costruzione è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice.
L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo sarà pari al 10 % in assenza di agevolazioni prima casa e del 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa.
Lo stesso trattamento tributario è applicato all’assegnazione di case ai soci di cooperativa edilizia di abitazione.
In caso di acquisto soggetto ad IVA, andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alle amministrazioni competenti, le seguenti imposte:

Imposta di registro

Fissa

Imposta ipotecaria

Fissa

Imposta catastale

Fissa

L’imposta fissa, ad oggi, è pari ad euro 168,00.

B) Acquisto da privati 

Si ricorda che le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’amministrazione competente in sede di registrazione.
1) In assenza di agevolazioni

Imposta di registro

7%

Imposta ipotecaria

2%

Imposta catastale

1%

Le aliquote si applicano di regola sul prezzo dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo tra persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul “valore catastale” dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per i coefficienti di legge: 115,5 in caso di richiesta di agevolazioni prima casa o 126 negli altri casi), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
2) Agevolazioni per l'acquisto della prima casa di abitazione

Imposta di registro

3%

Imposta ipotecaria

Fissa

Imposta catastale

Fissa

Le aliquote si applicano sulla base imponibile determinata come sopra.
L’imposta fissa, ad oggi, è pari ad euro 168,00.

Compravendita di terreni

A) Trasferimenti di terreni agricoli (in assenza di agevolazioni)

Imposta di registro

15%

Imposta ipotecaria

2%

Imposta catastale

1%

B) Trasferimenti di terreni non agricoli (in assenza di agevolazioni)

Imposta di registro

8%

Imposta ipotecaria

2%

Imposta catastale

1%

Mutui

I contratti di mutuo a medio e lungo termine, ossia di durata superiore a diciotto mesi, effettuati da aziende di credito (ad esempio banche), sono soggetti all’imposta sostitutiva dello 0,25% sul finanziamento erogato salvo che il mutuo sia destinato all’acquisto di abitazioni per le quali non ricorrono le condizioni per le agevolazioni finalizzate all’acquisto della prima casa di abitazione. In tale ultima ipotesi, l’aliquota è del 2%.
L’imposta sostitutiva di cui sopra, che verrà trattenuta dalla banca mutuante, per versarla allo Stato, sostituisce quelle di registro, di bollo, ipotecaria e catastale, che pertanto non saranno dovute.

Attività

L'attività del notaio non si esaurisce nel tempo della firma dell'atto da parte dei contraenti ma comprende anche adempimenti, compiti e obblighi che vengono svolti dal notaio prima e dopo la conclusione del contratto.
Ad esempio, in sintesi, in un atto di compravendita immobiliare, l’attività del notaio comprende:

  • i colloqui con le parti per chiarire e illustrare gli aspetti legati alla compravendita di un immobile, anche in materia urbanistica, l’esame della posizione delle parti e la prospettazione delle possibili soluzioni operative in relazione agli scopi da esse manifestate;
  • la redazione dell'atto notarile con l’inserimento di tutte le clausole e le menzioni previste dalla normativa applicabile alla concreta fattispecie;
  • le ispezioni ipotecarie e catastali, che il notaio deve effettuare al fine di identificare correttamente l'immobile e di verificarne la proprietà e la libertà da ipoteche ed altri possibili oneri pregiudizievoli per l'acquirente;
  • le ricerche in altri pubblici registri, ove previsto;
  • la verifica della legittimazione delle parti;
  • l’individuazione delle attività necessarie per cautelare le parti in presenza di ipoteche o di altre formalità potenzialmente pregiudizievoli;
  • il controllo della legalità del contratto e, ove necessario, l’individuazione di soluzioni conformi a legge, alternative a quella prospettata dalle parti stesse;
  • l’individuazione del regime fiscale e la liquidazione delle imposte e tasse dovute;
  • l’attività di informazione in ordine al regime patrimoniale della famiglia ed alle relative implicazioni sull'acquisto;
  • gli adempimenti della registrazione e della comunicazione dei dati ai pubblici uffici competenti;
  • l’esecuzione delle formalità di trascrizione;
  • l'analisi dei profili di "diritto internazionale privato", per l’applicazione di leggi straniere, allorché taluna delle parti abbia la cittadinanza straniera o sia domiciliata all'estero ovvero ricorrano altri elementi di internazionalità della fattispecie;
  • il rilascio delle copie e l’attività finalizzata alla conservazione del documento.

L'acquisto della casa non deve comunque trasformarsi in una psicosi ,  che spesso induce il compratore ad acquistare in fretta per  paura di perdere un'occasione , l'affare della sua vita . A tal fine è d'uopo affidarsi ad un notaio od a persone esperte per procedere con una attenta analisi in conservatoria al fine di verificare eventuali gravami ricadenti sull'immobile che si intende acquistare
 
E' opportuno evitare di concludere preliminari di vendita , soprattutto perchè alcune agenzie immobiliari pur di  pur di concludere la compravendita evitano di comunicare al cliente dettagli rilevanti che possono recare danni all'acquirente. Con il D.L 669 del 31 dicembre del 1996 è stata introdotta la possibilità di annotare nei registri immobiliari  il contratto preliminare , al fine di mettere al riparo da sgradevoli sorprese l'acquirente. Per tutelarsi pertanto si può usare questo strumento. Inoltre è opportuno ridurre al minimo la caparra e stabilire una data per il rogito in tempi brevi, infatti  più si postcipa la data del rogito notarile e maggiore è il rischio per l'acquirente


Un consiglio  utile per evitare situazioni spiacevoli   è la prenotazione di ordine e grado per la vendita . Con tale prenotazione l'acquirente può per cinquanta giorni essere al riparo da  eventi indesiderati  chiedendo la prenotazione all'ufficio tavolare . Mentre la prenotazione può essere effettuata liberamente dall'acquirente ,per l'intavolazione è necessario ricorrere al proprio notaio.
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