Costi complessivi di un mutuo per l'acquisto della prima casa

Il prospetto informativo sulle voci di costo

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Per chi richiede la prima volta un mutuo per l’acquisto della prima casa , non sempre  riesce a districarsi tra le numerose voci di costo e relative spese accessorie di un mutuo. Sono in molti infatti che si soffermano sui tassi di interesse , che non costituiscono però il valore reale del costo di un mutuo , composto da tantissime altre voci . Il sistema che indica il costo reale di un mutuo è dato dal Taeg , oggi indicato come  ISC , ovvero indicatore sintetico di costo che è sempre riportato obbligatoriamente nel prospetto del mutuo e deve essere fornito al cliente prima della stipula del contratto.

L’indicatore sintetico di costo è dunque un prospetto nel quale sono indicate tutte le spese accessorie di un mutuo ed il suo calcolo è effettuato direttamente dalla banca d’Italia.  È stato infatti introdotto per la prima volta nel sistema normativo italiano nella Deliberazione del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio n. 10688 del 4/03/2003, art. 9 comma 2, che ha demandato alla  Banca d'Italia di individuare quali fossero  le operazioni ed i servizi a fronte dei quali detto indice, "comprensivo degli interessi e degli oneri che concorrono a determinare il costo effettivo dell'operazione per il cliente", debba essere segnalato, nonché la formula per rilevarlo.

Nell’Indicatore Sintetico di Costo  sono dunque elencate  le seguenti spese:
1) il rimborso del capitale
2) le spesi di assicurazione imposte dal creditore
3) le spese di perizia
4) le spese di istruttoria
5) le spese di riscossione ed  incasso rata
6) il pagamento degli interessi
7) ogni  spesa strettamente connessa al mutuo (eventuale mediazione etc)

Non rientrano chiaramente nel calcolo dell’isc, indicatore sintetico di costo le seguenti voci:
• le spese e l'onorario del notaio ;
• gli interessi di mora
• le imposte relative alla stipula del contratto;
• le spese legali per eventuale recupero forzoso del credito;


Pertanto è con l’indicatore sintetico di costo che i clienti possono verificare  il costo effettivo dei mutui offerti dalle banche ed avere un confronto reale con altri prodotti bancari. Molto spesso capita che alcuni clienti totalmente inconsapevoli si lascino allettare da tassi di ingresso , ovvero da tassi particolarmente agevolati , ma solo per un periodo stabilito , fino a quando non entrerà in vigore il cosiddetto tasso definitivo. Tale errore si riflette spesso nei mutui a tasso variabile che nella  fase preliminare  di stipula offrono   rate d’ingresso o di preammortamento, per poi passare alla rata definitiva in un secondo momento.


Il Taeg/Isc non deve essere  confuso con il TAN , il Tasso Annuo Nominale,  che indica  solo la misura “nominale” annua degli interessi applicati al prestito, ma non gli altri costi. Il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) prende  in considerazione il "tasso effettivo" e non  quello “nominale” del finanziamento.Il Taeg non deve essere nemmeno confuso con il Teg, acronimo per indicare il  Tasso Effettivo Globale  utilizzato per determinare le soglie di usura previste dalla legge n.108/96.

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